Försäljning av fastighet av privatperson och moms

Servicekatt

Fastigheter säljs mot en avgift inte bara av professionella företagare utan också av fysiska personer som inte bedriver någon affärsverksamhet. Det bör noteras att även denna typ av försäljning av fastigheter under vissa omständigheter kan vara av intresse för mervärdesskatten. I den här artikeln kommer vi att ange när en individ blir näringsidkare enligt momslagen.

Definition av en momsbetalare

Huvudfrågan är att klargöra vem som är momsskyldig. Som vi läser i Art. 15 sek. 1 mervärdesskattelagen är skattskyldiga juridiska personer, organisatoriska enheter utan juridisk person och fysiska personer som utövar självständig ekonomisk verksamhet, som avses i 2 kap. 2 punkten, oavsett syftet med eller resultatet av sådan verksamhet. Enligt art. 15 sek. 2 i den lagen omfattar ekonomisk verksamhet all verksamhet som bedrivs av producenter, handlare eller tjänsteleverantörer, inklusive enheter som förvärvar naturresurser och jordbrukare, samt frilansares verksamhet. Ekonomisk verksamhet omfattar i synnerhet verksamhet som består i kontinuerlig användning av varor eller immateriella tillgångar för kommersiella ändamål.

Mot bakgrund av ovanstående definition är det inte nödvändigt att ha ett företag registrerat i CEIDG för att en viss person ska kunna kvalificeras som momsbetalare. Objektiva omständigheter är avgörande, vilket innebär att själva verksamheten med kommersiella särdrag utgör grunden för att anse att försäljningen är en momspliktig verksamhet.

På basis av mervärdesskatt kan ställning som skattskyldig även erhållas av en fysisk person som säljer privat egendom, inklusive fastigheter.

Försäljning av fastighet och kriterierna för att betrakta en försäljning som en ekonomisk verksamhet

Mot bakgrund av det anförda uppkommer frågan vilka kriterier som ska följas vid bedömningen av en specifik försäljning - om den utgör underlag för beräkning av mervärdesskatt eller om den ligger utanför dess tillämpningsområde. Tyvärr hittar vi inga antydningar i momslagen. Vi kan bara hänvisa till den tillgängliga rättspraxis, som domineras av den korrekta tesen att försäljning av privat egendom, som sker under ordinarie förvaltning av äganderätter, inte i sig utgör en ekonomisk verksamhet och följaktligen inte är föremål för beskattning. .

Å andra sidan, om försäljningen liknar en professionell handel inom fastighetsområdet, och säljaren bedriver ett antal aktiva aktiviteter och anlitar ytterligare medel och aktiviteter inom ramen för sådan försäljning mot vederlag, kan denna transaktion klassificeras som momspliktig.

Denna ståndpunkt bekräftas av tolkningen av direktören för den nationella skatteinformationen den 4 mars 2019, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO: "Därför, om en fysisk person säljer sin personliga egendom, och denna verksamhet utförs ibland och inte syftar till att göra den permanent, betyder det inte att bedriva affärsverksamhet i den mening som avses i art. 15 sek. 2 å mervärdesskattelagen.

Om det inte finns några indikationer på säljarens verksamhet vid försäljning av fastigheter, som skulle vara jämförbar med verksamheten hos enheter som yrkesmässigt bedriver denna typ av handel – utgör försäljning av fastigheter inte en mervärdesskattepliktig kommersiell verksamhet, utan faller under förvaltning av privat egendom”.

Försäljning av fastighet, som är den ordinarie förvaltningen av äganderätten till enskild egendom, faller inte inom tillämpningsområdet för mervärdesskatten. Endast sådan verksamhet som är yrkesmässig och liknar näringsidkarens yrkesverksamhet får beskattas med mervärdesskatt.

Det är värt att redogöra för vilka omständigheter - enligt skattemyndigheternas och förvaltningsdomstolarnas mening - som är avgörande inom ramen för den ovan nämnda distinktionen. Inte heller i detta fall finns några lagbestämmelser, som förpliktar att hänvisa till tillgängliga domar. Exempelvis kan vi i Högsta förvaltningsdomstolens dom den 6 juli 2018, I FSK 1986/16, läsa: "Huruvida en viss fysisk person, som säljer byggtomter, agerar som skattebetalare som bedriver kommersiell affärsverksamhet (som näringsidkare) kräver att det fastställs att hans verksamhet inom detta område har en yrkesmässig (yrkesmässig) form, vilket manifesteras av den personens sådan verksamhet i området för fastighetstransaktioner, vilket kan tyda på att dess verksamhet har en organiserad form (t.ex. köp av mark för utveckling, dess infrastruktur, avskiljning av interna vägar, marknadsföringsaktiviteter som genomförs för att sälja tomter, gå utöver de vanliga formerna av reklam, få ett beslut om villkoren för markanläggning (exploatering) eller ansökan om framtagande av en fysisk utvecklingsplan för det område som ska säljas, bedriva verksamhet inom området exploateringstjänster eller andra liknande tjänster av liknande karaktär). Samtidigt måste denna typ av "kommersiell" verksamhet indikeras av sekvensen av de ovan nämnda omständigheterna, och inte bara av det faktum att enskilda av dessa omständigheter inträffade.”.

Starta en gratis 30-dagars provperiod utan begränsningar!

De fakta som kan tyda på att en fysisk person driver verksamhet inom fastighetshandeln fokuserar följaktligen på sådana omständigheter som: köp av mark avsedd för exploatering; hans beväpning; separation av interna vägar; marknadsföringsaktiviteter som genomförs för att sälja tomter, som går utöver de vanliga formerna av reklam; erhålla ett beslut om markutvecklingsvillkor; ansökan om utveckling av en fysisk utvecklingsplan; tillhandahållande av tjänster liknande utvecklingstjänster. Det bör dock framhållas att analysen omfattar all verksamhet som bedrivs av den skattskyldige. Förekomsten av en enskild verksamhet (t.ex. själva ansökan om utvecklingsvillkor) kan inte vara det avgörande kriteriet som automatiskt avgör den ekonomiska verksamheten.

Intressant nog är kriteriet för klassificeringen av en viss verksamhet för en skattskyldig som momspliktig verksamhet varken antalet eller storleken på fastighetsförsäljningstransaktioner.

Det kan inte fastställas några stela regler för att skilja mellan en försäljning i den ordinarie förvaltningen av enskild egendom och en näringsidkares verksamhet. Varje fall bör övervägas från fall till fall genom att bedöma de specifika faktiska omständigheterna kring försäljningen. Hela fakta i handlingen bedöms alltid, och inte enskilda händelser.

För att gå vidare till sammanfattningen bör det noteras att det finns situationer där försäljning av fastigheter av en person som inte har ett formellt registrerat företag kommer att behandlas som en ekonomisk verksamhet. Den lagstadgade definitionen av denna verksamhet bygger på objektiva kriterier. Lagen innehåller inte heller några bestämmelser som skulle kunna ge en fingervisning om hur man skiljer mellan en försäljning vid ordinarie förvaltning av enskild egendom och en försäljning mot vederlag under förhållanden som anger utförande av ekonomisk verksamhet. Även om flera kriterier finns i de meddelade domarna och tolkningarna, bör det inte glömmas bort att varje fall analyseras separat. Under dessa omständigheter tycks den bästa och samtidigt säkraste lösningen vara att ansöka om en individuell tolkning i ett specifikt fall.